GAYRİMENKULLERİN KİRALANMASINA DAİR DÜZENLEMELER VE YARGITAY UYGULAMALARI

GAYRİMENKULLERİN KİRALANMASINA DAİR DÜZENLEMELER VE

            YARGITAY UYGULAMALARI

                        Bu konunun ehemmiyetine ve hayatımızda çokça yaşanıyor olmasına binaen gayrimenkullerin kiralanmasına dair yazılarıma devam ediyorum. Şu dönemde tahmin ediyorum ki kiracısıyla veya kiraya vereni ile sorunu olmayan yoktur. Bu nedenle bu konunun bu yazıyı okuyan kişilerin çok işine yarayacağına inanıyorum.

                        Eskiden Menkul kiraları için Borçlar Kanunu, gayrimenkul kiraları içinde 6570 sayılı gayrimenkul kiraları hakkındaki kanun hükümleri uygulanmaydı. Yeni borçlar kanununun yürürlüğe girmesi ile bu ayrım kaldırılmış, gerek menkul gerekse gayrimenkul her ikisi de borçlar kanununda yerini almıştır. Yeni borçlar kanunu ile 6570 sayılı kanunda aksayan veya yanlış olan uygulamalar değiştirilmiş ve günün ihtiyaçlarına binaen yeni düzenlemeler getirilmiştir.

                        Gayrimenkul kiralarına dair düzenlemeler Borçlar Kanunun 339. Maddesinden başlamak üzere 356. Maddeye kadar devam etmektedir. Önemli olan kısımları ve yeni getirilen düzenlemeleri istiyoruz.

                        Bu maddeleri hatırlatmak gerekirse;

Kiralanın yer için depozito (güvence bedeli) verilmesini düzenleyen B.K.342.

Maddesinde en fazla üç aylık depozito (güvence bedeli) verilebileceği düzenlenmiş, bu bedelin vadeli bir banka hesabına yatırabileceği lakin kira sözleşmesinin bitimine kadar her iki tarafça da çekilemeyeceği düzenlenmiştir.

                        B.K.344. maddesinde de yapılan bir yeni düzenleme de “kira artışlarında üretici fiyat endeksindeki artış oranının geçmemek koşuluyla yapılabileceğidir.”

Bu maddenin devamında ise “taraflarca bu konuda anlaşma yapılmamışsa, kira

bedeli bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

                        Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak bu kanunun “aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138.maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.” Demektedir.

                        B.K.345.maddesinde “kira bedelinin belirlenmesinde ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak bu dava yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı yada kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde mahkemece belirlenecek kira bedeli bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar” demektedir.

                        B.K.348. maddesi de “fesih bildiriminin geçerliliğinin yazılı şekilde yapılmasına bağlı olduğu’dur.

                        Önemli bir madde de B.K. 349. maddesidir ki “aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rıza olmadıkça kira sözleşmesinin feshedemeyeceği” düzenlenmiştir.

                        B.K.353. maddesinde de dava süresinin uzamasına yönelik yeni bir düzenleme

söz konusu olup burada “kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır” denmektedir.

                        Bu açıklamalarımız ve önceki sayılarda yazdığımız yazılar birlikte değerlendirilecek olursa kiracının ve kiraya verenin karşılıklı olarak haklarının korunduğu, 6570 sayılı kanuna göre daha ileri bir kanuni düzenleme yapıldığı anlaşılacaktır.

                        B.K.344.madde bağlamında konunun daha iyi anlaşılabilmesi için bir Yargıtay kararı yazmak istiyorum.

                        Yargıtay 3.Hukuk dairesi 2004/11074 e. 2007/12122 k. 12.7.2007 tarihli kira tespit davasına ilişkin bir karar olup; “…dava dilekçesinde kira parasının 1.5.2006 gününden başlayarak aylık 38.461 ABD doları yada 58.726,11-TL olarak tespiti istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü ile aylık kira parasının 44.000,00-TL olarak tespiti cihetine gidilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

                        …Davada 1.5.2006 tarihinden başlayan döneme ilişkin aylık kira parasının tespiti istenilmiştir. Mahkemece hak ve nezafet uygulamasına göre 44.000,00-TL kira parasına hükmedilmiştir. Kira parasının tespiti için mahkemece bilirkişi incelemesi yapılması yerinde ise de; dayanılan bilirkişi raporu hüküm kurmaya yeterli değildir. Raporda, dava konusu taşınmazdan büyük e gezilemeyen emsallere dayanarak taşınmazın boş olarak aylık 52.000,00-TL getirebileceği (kira parasının bu denli yüksek olmasının dayanakları da yeterince açıklanmadan) belirtilmiştir.

                        18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Yargıtay içtihadı birleştirme kararına ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre, hak ve nezafet uygulamasına göre kira parası tespit edilirken; öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmelerinin aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, kiralanın niteliklerine göre üç kişilik (inşaat, mimar, hukukçu mülk bilirkişisi) bilirkişiler kurulu oluşturularak, kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek gezilip incelenerek bilirkişilerce gerekli ölçüm ve inceleme ayrı ayrı (konumu, tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin somut emsal olup olmadığı, bedelinin telifi imkansız ise nedeni somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi (boş olarak)  halinde getirebileceği kira parasının o dönem için adil ve aşırı olmayan, hakkaniyeti uygun miktarda olması gözetilmesi, bilirkişi raporu mahkemece somut gerekçeler ışığında re’sen değerlendirilmesi, hak ve nesafete uygun kira hakimce saptanmalı iken yetersiz bilirkişi raporuna itibar edilerek hüküm kurulması doğru değildir.

                        Bu itibarla yukarda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün Humk. 428.maddesi gereğince BOZULMASINA… 12.7.2007 tarihinde oybirliği ile karar verildi” demektedir. (İstanbul Barosu Dergisi, Cilt 81, sayı 2007/6, sh. 2689, 2690)

Kiralanan gayrimenkuller için Yargıtay uygulamalarını verdiğimiz bu

makalenin okuyucularımıza faydalı olacağını düşünüyor,  iyi günler diliyorum.