Franchise Uzmanı Hukukçudan Ezber Bozan Kiralama Formülü! "HASILAT KİRASI"

Bilindiği üzere AVM’lerde franchise veren firmalar, öncelikle bir bağımsız bölümü kiralamakta ve daha sonra franchise verdikleri firma ile alt kira sözleşmesi yapmaktadırlar. AVM’lerde yer almak isteyen firmalar için franchise+alt kira formülü son derece yaygın bir uygulamadır. 

Bir uygulamanın yaygınlık kazanması genellikle hızlı bir şekilde olur. Yaygınlık kazanmış uygulamaların hukuken de güvenli olduğuna yönelik yanlış bir algı vardır. Bir sistemin hukuken güvenli olması ya kanunda çok açık bir şekilde düzenlenmesi ile ya da uzun yıllara dayanan bir içtihat birikimi ile olur. Acaba AVM’lerde son yıllarda yaygın olarak uygulanan franchise + alt kira uygulaması açısından böyle bir hukuk güvenliği var mıdır? 

İlkin, franchise sözlemesi kanunlarımızda düzenlenmiş bir sözleşme değildir. Hukuk terminolojisindeki ifadesiyle “atipik bir sözleşme”dir. Bununla birlikte franchise sözleşmeleri hakkında çok zengin olmasa da bir içtihat kültürü oluşmuştur. Alt kira sözleşmesi ise, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun’da düzenlenmiştir. Ancak bu düzenleme tek başına yapılan alt kira sözleşmesini düzenlemektedir. Başka bir sözleşme ile birlikte yapılan ve adeta birbiriyle iç içe geçen sözleşmelerden bahsetmemektedir. Sonuç olarak alt kira sözleşme ile franchise sözleşmesi arasındaki ilişkilere dair ne yasalarımızda ne de içtihatlarımızda yeterli çözüm kaynağı bulunmaktadır. 

Franchise sözleşmesi ile alt kira sözleşmesi arasındaki ilişkilere dair yasal düzenleme ve içtihat bulunmaması bir sorun mudur? Evet, çok ciddi bir sorundur. Söz gelimi franchise sözleşmesi feshedilerek sona ermesine rağmen alt kira sözleşmesinin feshedilemediği bir durumda ne olacağını bilmiyoruz. Şüphesiz bazı yorumlar yapabiliriz. Ancak bu yorumlar yargı makamlarını bağlamaz. Dolayısıyla bu konuda yapacağımız yorumlar yargı makamlarının nasıl karar vereceğine dair bir tahmin olmaktan öteye gidemez. Franchise sözleşmesi ile alt kira sözleşmesi arasındaki ilişkiye dair verdiğimiz örnek öngörülebilir bir sorundur. Fakat şuan öngöremeyeceğimiz, aklımızın ucundan bile geçmeyen hukuki sorunlar da ortaya çıkabilir. 

Peki, doğru tavır nedir? Doğru tavır, işletmemizin ihtiyaçları dikkate alınarak ve ciddi bir beyin fırtınası ile hukuk stratejilerimizi geliştirmektir. Bu konu yeterince sorgulanmamış olabilir. Başka bir işletme için uygun olsa bile bizim işletmemiz için uygun olmayabilir. Yapılması gereken çıkabilecek sorunları araştırmak ve bu soruları hukuk danışmanıyla ayrıntılı bir şekilde tartışmaktır. Tabi ki, hukuk da her türlü sorunu çözüp risksiz bir ticari hayat sunamaz. Ancak riskleri azaltabilir ve risk alanlarına dikkatinizi çekerek daha az zarar göreceğiniz davranış şekillerine sizi yönlendirebilir.

Bu makalede, franchise+alt kira sözleşmesi uygulamasını böylece tartışmaya açmış oluyoruz. Bir konuyu tartışmaya açmanın bir bedeli olarak, yerine alternatif bir yöntem de önermek gerekiyor. Franchise+alt kira formülü yerine “ürün(hasılat) kirası” yapılabileceğini düşünüyoruz. En azından daha iyi bir seçenek olup olmadığının tartışılması gerektiğine inanıyoruz. 

Ürün kirası, franchise+alt kira formülüne bir alternatif olabilir mi? Bilindiği üzere, kiraya verenin ürün(hasılat) veren bir malı veya hakkı kullanmak ve işletmek üzere kiracıya bırakması ve buna karşılık kiracının da kiraya verene kira bedeli ifa etmeyi ya da devşirilecek ürünün belli bir oranını vermeyi taahhüt etmeleri, ürün kirası sözleşmesinin niteliği gereğidir (Cevdet YAVUZ, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 9. Baskı, s. 698). Bununla birlikte sözleşmede kira parasının aylık cironun bir bölümü olarak ödeneceğinin kararlaştırılması tek başına taraflar arasındaki ilişkinin hasılat kirası olduğunu göstermez (Y. 6. HD 03.10.2006, 8123/9643). Ürün kirası sözleşmesinin konusunu ancak ürün getiren taşınır ve taşınmaz eşyalar, bir ticari işletme veya hak oluşturur. Diğer kira sözleşmelerinden farklı olarak ticari işletme ve haklar sadece ürün kirasının konusunu oluşturur. Bir kira sözleşmesinin ürün kirası olarak nitelendirilebilmesi için kiracıya kullanma ve yararlanma hakkının tanınması ve kiralananın ürün verme kabiliyetini haiz olması gerekir (Zeynep ARSLAN, Ürün Kirası Sözleşmesinin Sona Ermesi ve Kiralananın İadesi, s. 1). Kiralananın işletme hakkının devri tek başına sözleşmeyi ürün kirası olarak nitelendirmeye olanak sağlayan bir unsurdur (ARSLAN, s. 2). Ürün kirası sözleşmesinde kiracının kiralananı kullanma ve ürünleri devşirme (işletme) hakkı, kişisel(şahsi) nitelikte bir alacak hakkıdır. Kiralanan üzerinde bu sözleşmeyle kiracı herhangi bir ayni hak ya da talep kazanamaz. Ancak bu hakkın tapu siciline şerh edilmesi yoluyla kuvvetlendirilmesi imkanı vardır (YAVUZ, s. 698). 

Franchise sözleşmesinin yasalarımızda düzenlenmemiş atipik bir sözleşme olduğunu belirtmiş ve alt kira ile birlikte yapılması durumunda ortaya çıkacak sorunların net bir cevabının olmadığını ifade etmiştik. Oysa ürün kirası, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 357 ila 378 inci maddeleri arasında düzenlenmiştir. Kiracının borçları ve kiraya verenin borçları sayılmıştır. Ayıplı ifa halinde ne olacağı, üçüncü bir kişinin hak iddia etmesi(zapt) halinde ne olacağı, sözleşmenin nasıl sona ereceği bellidir. Ayrıca ürün kirası konusunda zengin bir içtihat kültürümüz de vardır. Dolayısıyla ürün kirası formülü, franchise+alt kira formülünden daha güvenli bir yöntem olabilir. Bu konunun ciddiyetle tartışılması gerekir. 

Firmalar açısından ürün kirası yöntemi seçildiğinde bazı zorluklar meydana gelebilir. Örneğin işyerinin dekorasyonunu yaptırmak ve işletme ruhsatını almak bunların başında gelir. Çünkü bir ürün kirasından bahsedebilmek için işletmenin işlemeye başlamış ve ürün(gelir) veren bir yer olması gerekir. Burada “işletmenin kuruluş maliyetlerine ben katlanacaksam neden başkasına vereyim ki” sorusu gündeme gelebilir. Bir işletmenin hiç bilmeyen insanlar tarafından kısa süreli eğitimlere dayanarak açılmasındansa, işin ustası olan insanlar tarafından açılıp devredilmesi işlerin akışı açısından daha sorunsuz bir yöntemdir. Yeni franchise almış çiçeği burnunda kişilerin ilk yıl yaşadıkları acemiliklere hepimiz sıklıkla şahit oluyoruz. Belki ürün kirası yöntemiyle firmalar yeni şube açıp işi öğretme konusunda uzman hale gelmiş ekipler de oluşturabilirler. İyi bir iş kurma ekibi hem iyi ustaların yetişmesi hem de yenilerin acemiliklerinden doğacak aksaklıların markaya mal edilmesinin engellenmesi noktasında çok önemli bir fonksiyon ifa edebilir. Ayrıca yoğun olarak franchise veren firmaların işyerlerinde sabit çalışan ekipler dışında bir de gezici bir ekip oluşturması zorunlu hale gelir. Bu gezici ekipler firmaların dillerinden düşürmedikleri hizmette standartlaşmayı sağlayabilir. Böylece belki “eğitici usta” diyebileceğimiz bir işçi sınıfı ortaya çıkar.

Bu makalede, ürün kirasının getireceği faydaları saymaya çalıştık. Şüphesiz profesyonel işletme yöneticileri bu konuyu daha iyi değerlendirir. Ürün kirasının hukuki faydalarına gelecek olursak, ürün kirasının hukuki açıdan cezbedici bir faydası vardır. 

Şöyle ki, normalde işyeri kiralarında sözleşme özgürlüğü birçok açıdan yasa koyucu tarafından sınırlandırılmıştır. Bu sınırlılıkların en iyi bilinenleri; kira artışında TÜFE sınırlaması, kira sözleşmesinin on yıl boyunca otomatik yenilenmesi ve tahliye nedenlerinin sınırlılığıdır. İşte ürün kirasının en cazip yönünü bu sınırlamalara tabi olmaktan kurtulmak oluşturmaktadır. Bilindiği üzere konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine dair bu sınırlılıklardan kurtulmaya yönelik piyasada bir çok çaba gösterilmektedir. Bu çabaların bir kısmı illegaldir, bir kısmı muvazaalı olduğu için geçersizdir, bir kısmı ise anlamsızdır. Örneğin bir kira sözleşmesinin ismini “alan tahsis sözleşmesi” yazarak, konut ve çatılı işyeri kirası hükümlerinden kurtulamazsınız. Zira mahkemeler sizin sözleşmeye koyduğunuz isimlere değil, sözleşmenin niteliğine bakarlar. Maalesef çok büyük firmaların bile bu tip basit kelime oyunlarından medet umduğunu görüyoruz. 

İşte bu noktada  çözüm arayışını dile getirmek istiyoruz. Bu tartışmayı açarak piyasaya ve hukuk dünyasına katkıda bulunmak istiyoruz. 

Biz “yarından tezi yok, bütün franzhise+alt kira yapanlar ürün kirası sözlemesi yapsın” demiyoruz. Aksine franchise+alt kira sözleşmesi şu anda da yapılsın, yapılabilir ve fakat ürün kirasının buna bir altenatif olabileceği gözden kaçırılmasın, ciddiyetle ele alınsın, diyoruz.